Что случилось
По данным Coldwell Banker, которые приводит The Wall Street Journal, на рынке ультрапремиальной недвижимости США появился устойчивый тренд — landmaxxing. Суть проста: сверхбогатые покупатели больше не ограничиваются одним участком. Они последовательно выкупают соседние лоты, объединяют их и создают закрытые резиденции квартального масштаба.
Для этого даже придумали термин — от английского «maxxing» (максимизация). Логика та же, что за любым земельным накоплением: земля не воспроизводится, а соседний участок однажды может оказаться недоступен.
Почему это интересно инвестору в землю
На первый взгляд — новость про американских миллиардеров, далёкая от российских торгов. Но за ней стоит несколько универсальных принципов, актуальных для любого земельного рынка.
1. Консолидация участков увеличивает стоимость
Объединённый массив земли всегда стоит дороже суммы отдельных лотов. В российском праве это отражено в нормах Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков (глава I.1 ЗК РФ): смежные участки с одинаковым ВРИ можно объединить в один объект — и его рыночная цена, как правило, выше.
2. Соседний участок на торгах — стратегический актив
Если вы уже владеете землёй, появление смежного лота на аукционе — не абстрактная возможность, а прямой способ повысить ценность существующего актива. Увеличенная площадь открывает другие виды разрешённого использования, упрощает девелопмент, усиливает переговорную позицию при продаже.
3. Торги — единственный прозрачный способ купить государственную землю
В России приобрести участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в большинстве случаев можно только через аукцион (ст. 39.11–39.12 ЗК РФ). Это значит: тот, кто системно мониторит торги рядом со своими владениями, получает реальное конкурентное преимущество — аналог того самого landmaxxing, только в российских реалиях.
Что стоит взять на заметку
- Следите за торгами в радиусе своих объектов. Смежный лот может уйти незаметно — муниципалитеты не обязаны персонально уведомлять соседей.
- Проверяйте ВРИ заранее. Объединение участков возможно только при совместимых видах разрешённого использования и одинаковой категории земель.
- Считайте синергию, а не только цену лота. Участок, который кажется дорогим сам по себе, может быть выгодным, если он замыкает ваш земельный массив.
- Помните об ограничениях по площади. Для ряда категорий (ЛПХ, ИЖС) региональные НПА устанавливают максимальные размеры участков — это нужно учитывать до подачи заявки на торги.
Итог
Landmaxxing — красивое слово для старой идеи: земля рядом с вашей землёй стоит больше, чем земля где угодно ещё. Именно поэтому агрегация торгов и AI-оценка участков на «Торгах Земли» особенно полезны тем, кто уже владеет землёй и хочет вовремя заметить соседний лот на аукционе — прежде чем это сделает кто-то другой.