Что случилось
Президиум Верховного Суда РФ 1 июля 2026 года утвердил Обзор судебной практики № 2 (2026) постановлением № 18А/2026. Документ собирает правовые позиции по спорным вопросам, которые суды нижестоящих инстанций решали по-разному. Одна из позиций напрямую касается земельных участков, занятых водными объектами и отнесённых к землям общего пользования.
Земля под водой: почему это важно
По действующему законодательству земельные участки, занятые поверхностными водными объектами, относятся к федеральной собственности — это прямо следует из статьи 8 Водного кодекса РФ. Одновременно статья 27 Земельного кодекса РФ устанавливает перечень участков, изъятых из оборота: в него входят земли под объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе водными.
На практике возникала коллизия: такие участки нередко попадали в государственный кадастр недвижимости как самостоятельные объекты с конкретным правообладателем — например, муниципалитетом или субъектом РФ. Это порождало споры о праве собственности и попытки вывести участки из состава земель общего пользования.
Верховный Суд сформулировал позицию по требованиям об исключении таких участков из реестра или изменении их статуса. Суть: федеральный статус водного объекта определяет и статус земли под ним — она не может произвольно менять собственника или категорию через судебное решение в пользу частного лица или региона.
Что это меняет на практике
Для участников земельного рынка позиция ВС РФ означает несколько практических следствий:
- Проверяйте наличие водных объектов на участке до торгов. Если в границах лота находится пруд, река, ручей или иной поверхностный водный объект, земля под ним формально является федеральной и изъятой из оборота.
- Кадастровые данные могут вводить в заблуждение. Наличие записи о праве собственности субъекта или муниципалитета не легализует продажу такого участка.
- Сделки с подобными участками оспоримы. Если покупатель приобрёл землю, которая подпадает под критерии ст. 27 ЗК РФ, суд вправе признать сделку недействительной независимо от того, проводились ли торги.
- Обзор ВС РФ — ориентир для судов. Хотя формально это не нормативный акт, суды общей юрисдикции и арбитражные суды опираются на позиции Президиума при рассмотрении аналогичных дел.
Как проверить участок перед покупкой
Перед участием в торгах стоит:
- Заказать выписку из ЕГРН и сверить границы участка с данными о водных объектах.
- Изучить публичную кадастровую карту на предмет наличия водоохранных зон и береговых полос.
- Убедиться, что категория земель и вид разрешённого использования не противоречат статусу объектов внутри границ лота.
- При наличии сомнений — запросить у организатора торгов правоустанавливающие документы.
Связь с торгами
При покупке земли на государственных и муниципальных аукционах выставляемые лоты формально проходят юридическую проверку организатора — но, как показывает практика ВС РФ, ошибки в кадастре и реестре собственности всё равно случаются. Позиция из Обзора № 2 (2026) — напоминание: due diligence участка обязателен до подачи заявки, а не после победы в торгах.